专家风采 | 东方地产研究院院长郭井立解析高层会议：探寻房地产与城市更新趋势

苏智院专家、江苏东方地产研究院院长、江苏省工商联房地产商会常务副会长兼执行秘书长郭井立，以“解析高层定调密码，探寻房地产与城市更新未来趋势”为题，最新撰文，深度解读高层会议精神。本文转载时有删节 。

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郭院长在文章中，首先系统梳理了2024年底至2025年7月间中央及国务院层面关于房地产与城市更新的重要政策动向，解析其深层逻辑。

一、2024年12月24日，全国住房城乡建设工作会议

房地产市场：会议明确支持刚性和改善性住房需求。

房地产市场：会议提出“因城施策优化房地产调控，支持刚性和改善性住房需求”，要求地方政府结合实际调整限制性政策，同时强调保障好群众住房需求，防范化解房企债务风险，稳定房地产开发投资。

房地产市场：明确提出“稳住楼市股市”，这是近年来中央罕见地将“楼市”与“股市”并列提出“稳住”，释放强烈维稳信号。

房地产市场：强调有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。

房地产市场：会议指出要加紧实施更加积极有为的宏观政策，并提出适时降准降息等措施来支持实体经济（间接为房地产市场提供宽松金融环境）。

总体要求：提出到2030年城市更新取得重要进展，打造宜居、韧性、智慧城市。强调以人民为中心，保护文化遗产，避免“面子工程”，突出更新的民生导向与可持续性。

房地产市场：会议部署“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

历史定位：会议确立了未来十年中国城市发展的基本方略，城市更新正式上升为国家战略。明确提出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段”。

突出强调：“人民城市人民建”，鼓励多元主体参与更新治理，引导房企、居民、社会资本共同参与城市更新，形成共治共享格局。以城市更新为抓手推动城市高质量发展。

重要意义：这是我国首部全国性住房租赁法规，标志着租赁市场进入法治化、规范化时代。

城市更新：强调“高质量开展城市更新”。落实中央城市工作会议精神，推动城市结构优化和动能转换。明确城市发展进入存量提质阶段，将城市更新纳入总体要求，强调更新需兼顾民生改善、产业升级与生态保护，避免盲目大拆大建。

从2024 年底至 2025 年7月把探高层密集出台的政策脉络，以及房地产市场运行情况研判，我们认为未来房地产市场将呈现以下特征：

一、房地产呈现三大核心趋势

一是从“稳定市场”到“创建模式”递进——

短期通过需求端松绑（取消限制、降低成本）、供给端发力（城中村改造、存量收购）稳定市场预期，长期则聚焦“房地产发展新模式”，推动住房供给从“数量”向“质量”转变，“好房子”建设与城市更新深度融合。

二是从“新房开发”向“城市更新”转型——

“城市更新”驱动转型，房地产从增量开发转向存量运营，房企需重塑“更新+服务”能力。政策明确城市更新是盘活存量、优化空间、改善民生的关键路径，与房地产市场的联动性显著增强，城中村改造补充住房供给，老旧小区改造释放改善需求，存量资源盘活拓宽租赁与保障房来源，形成“更新促地产、地产助更新”的良性互动。

三是“风险防范”与“民生保障”并重——

一方面通过保交楼专项贷款、房企债务化解等措施防范系统性风险，另一方面通过保障性住房建设、租赁市场规范等政策兜底民生需求，推动房地产从“经济属性”向“民生属性”回归。未来，房地产市场将逐步进入“存量主导、品质优先、多元协同”的新阶段，政策将持续围绕“稳预期、提质效、防风险”发力，城市更新与新模式构建将成为贯穿中长期发展的主线。

二、房地产政策三大核心转变

一是发展理念转变：从“重开发”转向“重更新”，从“造城”转向“营城”。

二是发展模式转变：从“高杠杆扩张”转向“高质量供给”，强调“好房子”建设。

三是治理方式转变：从政府主导转向“多元共治”，鼓励社会力量参与。

未来的城市，不再是钢筋水泥的堆砌，而是以人为本、绿色智慧、宜居共享的生活共同体。房地产的“黄金时代”或许已落幕，但一个更理性、更可持续、更有温度的“品质时代”正在到来！